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2017年11月24日 星期五
台灣房價「三高」情形嚴重/房屋查封撤回0926522899
現在台灣房地產還未觸底,基本上它的價格還在往下。這次的會議中有幾個重要議題:近期台灣房地產有幾個問題,值得我們去思考。首先,台灣房地產有三高的問題,這三高指的是「高房價」、「高住宅自有率」及「高空屋率」,這三高是有歷史因素。從1970年代後房價就一直漲,使現在出現「高房價」的問題;另外大家覺得必須要有一個安定的住所,所以除了自己買房外,長輩會為子女買房來保障生活,以致這樣子的觀念,造就「高住宅自有率」;最後「高空屋率」就是過分的炒作。
接下來的議題是現在房地產的狀況是非常精采的,因為去年的買賣交易量竟倒退25年,前年倒退15年,今年我預估還將會倒退15、16年!這樣房地產市場的轉變非常大,是因為1997年香港的回歸和亞洲金融風暴。我們以房地產來講社會主義,若要達到均貧或均富的話,政府職責是用豪宅(高級住宅)的稅金來補貼給較低階層的人民,來達到均貧(均富)。
接著要特別跟各位報告,房地產的結構性改變跟稅制重要性。在未來到底是V型、U型或L型,哪個是較佳狀態?我的答案是大U型!若這三年內復甦的話是V型,但五年內的話,就應該是U型,5至10年之間應該為大U型,超過10年就會像是日本的L型,L型加上L型就會超過20年,以上這都是值得我們去探討思考的地方。工商時報【本報訊】
2017年11月22日 星期三
北市舊屋翻新 趕不上老化 房屋增貸二胎三胎 0926522899 協助撤銷查封
根據內政部統計顯示,近八年多來,台北市屋齡超過40年房屋從7.2萬戶暴增至26.2萬戶,大增2.6倍,而近年每年拆除數量僅約千戶。業者表示,政府加速推動都更,不過台北市房屋老化問題日益嚴重,翻新效率遠不及老化速度。
根內政部不動產資訊平台資料顯示,從2009年第1季至今約八年多的時間,台北市房屋平均屋齡從26.5年,增加至33.1年,不過40年以上的老屋近八年多來已從7.2萬戶增加至26.2萬戶,增加了將近20萬戶,占台北市住宅存量的近三成。
目前屋齡在30年至40年的房屋約有33.4萬戶,也會在未來十年間屋齡將陸續邁入40年以上,如果未改善房屋老化問題,十年後台北市將有六成的房屋屋齡超過40年。相較於房屋老化快速,但老屋拆除的速度卻極為緩慢,近幾年台北市每年拆照數量僅千餘戶,翻新效率遠不及老化速度。
2017年7月21日 星期五
不幹了! 逾三成房仲大逃離!
去年建物買賣移轉棟數創下史上新低,僅24.5萬棟,中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會(簡稱房仲全聯會)理事長林正雄高聲疾呼:「打房至今,已有逾三成同行離開市場!」希望「過頭」稅改可以止步。
房仲全聯會理事長林正雄直言:「打房前2002年至2008年台灣平均GDP在4.82%,打房後2011年到2016年,平均值被砍半,剩下2.38%。」顯見房地產對經濟的影響程度,政府不應再漠視。
攤開全國仲介公會資料,發現各縣市會員家數多半衰退,最慘的前六名分別為:宜蘭縣、桃園市、新北市、花蓮縣、彰化縣、台北市,尤其宜蘭縣,今年決定關閉房仲店的家數,比去年多出14.57%,不只雙北不景氣,而是蔓延到全台。
林正雄說:「努力工作存錢買房的人不應被處罰!」如今多數投資客已不復見,房市逐步回歸健康,但另方面,因為民眾對台沒信心,資金大量出走,反而讓經濟下滑,建議打房政策可陸續鬆綁。
全聯會建議,與其廣建社會住宅,不如加碼「青年安心成家購屋優惠貸款」,往高成數、高期數、高寬限期、低利率方向進行,好比由政府補貼金融機構提供高達9成的低利貸款,拉長貸款期限至30年,拉長寬限期至5年,並補助購屋貸款利率低於1%,以幫助年輕人輕鬆購屋,活絡房市增添內需景氣動能。
至為為什麼不主張建社會住宅?林正雄認為,人口越來越少的情況下,若再大量興建社會住宅只會讓原本供給過剩的空屋問題更加嚴重。
林正雄觀察,目前北部區域「新大樓」與「中古大樓」價差明顯縮小,又受到新上路的「房地合一稅」影響,中古屋主轉賣要額外負擔15~45%的高額稅率,但預售、新成屋卻不需要,加上建商祭出分期付款等「低自備方案」降低購屋門檻,未來中古屋主轉賣勢必面臨更大壓力。
新北市不動產仲介經紀商業同業公會理事長張世芳表示,房市不振之際,買賣容易出現兩樣情,舉例來說,板橋豪宅「世界花園橋峰」,六月售出一戶,單坪80萬元高價(實價登錄尚未揭露),總價8000多萬,買主是台商,在美國、中國、台灣都有置產;反觀之前買到淡海新市鎮,如「海洋都心」,一路從2字頭推到3字頭,如今都套在1字頭。張世芳建議,民眾購屋要鎖定都會區,生活機能佳的區域下手,以新北市來說,核心圈的板橋、新莊、三重、中永和等,由於有人口與需求支撐,跌勢不明顯,未來出售,房價才能保值。
2017年5月8日 星期一
購屋族注意 4種房子易跌難漲
房子買了就得抱一輩子嗎?樂居科技建議,如果擁有這4種類型的房子,可能轉手困難、易跌難漲,加上現在新成屋跟中古屋價差縮小,最建議持有公寓四、五樓者,可以考慮換屋。
辛辛苦苦賺來的錢,好不容易買了房子,這些房子真的能夠一直持有嗎?樂居科技創辦人李奕農就分析,雖然長期持有房地產可以有節稅、增值跟使用的功能,但是政策方向或是趨勢轉變,轉手困難且可能漲少跌多,如果持有下列四種類型的房地產,建議可以考慮轉手出脫。
第一種是公寓四、五樓。李奕農分析,老年化社會日益嚴重,年紀大了還是得有房子住,年長者行動不便就是第一個難題。再者,如果想要參與都更,由於人數越少越容易洽談成功,住在越高樓層的公寓相對來說較為不利。李奕農認為,低價雖可以吸引年輕人買進,但是綜合各項因素,未來可能易跌難漲。
此外,內政部日前宣布,二○一八年開始,屋簷、雨遮都不列入房屋坪數登記跟計價。李奕農認為,高公設比或是虛公設比高的大樓,房價都有灌水嫌疑,市場接受度也不高,未來真正落實後,這一類房屋的價格勢必會受到新一波衝擊。
第三種不該長期持有的則是地上權住宅,雖然僅市價七成,但是「一高二低」高持有成本、低增值空間跟低流通性才是真正問題。
李奕農分析,雖然不用繳千分之二的地價稅,但是要繳地租約三點五至五%,兩者差距最高達二十五倍,政府一但調高公告地價,地租支出將成為另外一股財務壓力。
而地上權住宅由於沒有權狀,申請貸款時,先從銀行貸給建商、建商再貸給購屋主,一般而言都需要三%以上的利率,也較二○一六年一點七至一點九%利率要高出許多。
地上權住宅若想要出售,獲利將併入綜所稅,與房屋稅的分離課稅稅制不同,房屋價格越高對持有者越不利。
根據統計,只有三成民眾能接受地上權住宅,如果年限到期時才想釋出,價格勢必越壓越低,轉手困難,不適合一般人長期持有。
最後一種則是區位不佳的房子,李奕農認為,這些地方雖然可以投資,但是適合投資的是「土地」,也許未來可能獲得新公共建設或是重要道路加持,地價漲幅可能高達百倍,但是房子的土地持分小,受益相對也很有限,不建議長期持有。
2017年1月18日 星期三
雙北蛋黃區房價 抗跌神話破滅
工商時報【陳宥臻、方明╱台北報導】
雙北市蛋黃區房價破了!最新實價登錄資料顯示,近2年台北市各行政區成交價,以中山區跌最多,達12%;新北市以板橋區最慘烈,跌幅18%。蛋黃區房價抗跌神話破滅,雙北市中山、信義、板橋和中和區房價慘綠,跌幅皆超過2位數。
全國不動產企研室觀察2016年前11月實價登錄資料,與2014年同期房價相較,雙北市蛋黃10區房價跌幅排名,摔得最慘烈行政區,為板橋區,跌幅達18%,修正幅度最小者為新北新店區僅微幅修1%。
整體而言,雙北10大蛋黃區,松山、大安、信義、中山、中正、板橋、永和、新店、中和和三重,這2年來房價全數下跌,其中,又以板橋、中和、中山以及信義跌最兇,減幅都逾10%以上。
家住中和的蔡小姐無奈表示,房價跌了好一陣子,最近想換屋,但發覺看了2個多月,理想標的雖降價了,但現在居住的舊宅房價跟跌,想換屋,還須再等等,多存些錢。
全國不動產企研室主任張?勻指出,板橋房價下修,主因建商去年在當地搶先推出破盤價建案搶市,受比價趨勢影響,民眾往低單價、低總價產品靠攏,甚至迫使區域屋主下修售屋底價,加上豪宅成交量低,無法拉抬整體交易單價。
反觀新店房價抗跌,全國不動產新店大坪林加盟店店長黃文欽分析,新店地區向來無重大交通建設議題,呈現緩漲緩跌趨勢,且目前區內並無供給過剩問題,建案不須讓利殺出,加自住客源穩定,所以房價相對穩健。
面對蛋黃區房價也跌的鼻青臉腫,信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德認為,房市最恐慌的時期已過,2014年是轉折期、2015年急跌、2016年緩跌,2017年預估應可走出冰凍庫,房市開始退冰。
長期觀察新案市場的《住展雜誌》企研室經理何世昌表示,新北市新建案跌幅較大的是板橋、中永和等地,主因是漲多回吐,加上板橋有江翠重劃區個案有感讓利,價格與中古屋價格差距不大,拉低整體房價,但成交量有起色。
新案市場而言,永和從每坪6字頭降到5字頭 中和從5字頭回到4字頭 新莊從5字頭跌到4字頭,板橋是近6字頭尾,跌到5字頭初頭。另何世昌認為,北市是蛋黃區先跌,接著蛋白區補跌,後者跌幅約在5∼10%不等。
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