地價稅的是與非

工商時報【黃昭閔正心不動產估價師聯合事務所所長】 最近房屋持有稅問題炒得沸沸揚揚，彷彿一波房屋稅未平，隨著11月份的地價稅開徵另一波抗稅浪潮又起，當然大家都知道納稅乃國民應盡之義務，尤其在憲法保障人民財產權之下，為滿足生活品質與居住權利，合理的不動產稅收勢在必行，只是我國的稅制從制度面到執行面，因為政治、人為因素搞得千瘡百孔，只要讓老百姓覺得政府有感加稅，不論是非一定群起激憤，階級對立分配正義的戲碼不知要耗費多少的社會成本，本文試圖以專業、客觀第三人的角度，提供地價稅問題剖析及解決方案。 我們繳交的地價稅額原則是由稅基乘上稅率而得，由於地價稅採用累進稅率，所以才會產生例如台中市的公告地價平均漲幅38％，但課稅總額卻漲了48％，令人最忿忿不平的是今年的房市十分的蕭條，如果公告地價應隨市價漲跌幅度調整，為何今年暴漲這麼多？其實原因出在公告地價公告時間早在105/1/1發布，但遲至年底1月份才開徵，而地政機關調查買賣實例的時間是在103/9/2∼104/9/1，依各類房價指數來看，整個房地產從103年底市場氛圍才開始緩慢轉變，但許多新成屋的登錄價格多為二年前預售的價格，以至於民眾收到稅單當下的市場氛圍與三年調整一次的價格高峰期成交資料完全兜不攏。更不巧的是，我國實價登錄從101年8月開始申報，正好與前一期的公告地價案例蒐集時間100/9/2∼101/9/1錯開，而前期的市場買賣資料是不公開透明的，各縣市政府基於選票考量，大多會政策性的壓低公告地價，所以，才會產生地政機關在實價登錄前後，查估出來的數據有著大幅度的落差。 不可諱言，整個台灣的房地產價格在這幾年確實有相當大的漲幅，就信義房價指數以九十年為基期相較至今已漲了280％，市價漲了公告地價豈有不漲的道理，就量能課稅原則，當個人在縣市土地總歸戶其達到一定的地價總額，超過累進起點地價時，自然就適用於較高的累進差額稅率，使得高資產的民眾必須多繳一點的稅賦，但對於只擁有單戶的小家庭而言，如果有申請千分之二自用住宅稅率，這一次的調整確實是影響較小。 所以，個人建議既然公告現值與公告地價要往市價邁進，那必須實行地價基準地的制度，修正以往未考慮個別宗地間差異的地價區段查估模式，讓全國近1,500萬筆的土地都能有較細膩的差別地價，尤其區分所有建物的房價因樓層高低不同，自然各戶之間的立體地價也應該有所不同。相信在實價登錄的資料愈完整，查估的技術應也能達成垂直的公平。 在政府課稅的稅基達到合理的市價後，緊接著立法院、財政部門就應隨之展開研修土地稅法，對於弱勢的自住民眾，是否就稅率部分以試算不增加往年平均稅額方式，調整自用住宅稅率，就高資產族的地主，若其土地屬繼承而來，應給予優惠稅率，而對於持有時間長短，也能用差別稅率來給予區分，讓非因買賣取得或是非屬短期投機炒作的土地所有權人，能設計出一個對大家更為公平的課稅機制。 另針對未來出售土地時，土地稅法31條對於因重新規定地價所增繳的地價稅，最高只能扣除土地增值稅額的5％，個人認為也不盡合理，我認為既然漲價歸公的機制已反映在土增稅及房地合一所得稅上，如果因公告地價的調漲，而無法在資本利得稅上作適當的歸扣，當然就會引發地價稅調漲導致地主覺得被扒二層皮的不滿抗爭。 總言之，政府施政必須兼顧賦稅的穩定性，尤其在這房市不景氣的時刻，增加不動產稅收就像在傷口上灑鹽般，痛到要官逼民反的程度，這完全是過去制度缺憾使然的問題，因此，對於不動產稅制的改革，中央政府務必擺在首要位置，邀集產官學界好好的研修，如此才能平息民怨，也不至於讓地方縣市政府變成扭曲制度下的替死鬼。

老屋買賣需附健檢 郭正亮：不是打房 是打到窮苦老百姓

內政部昨表示，為強化台灣建築居住安全，將修《建築法》，規定30年以上老屋於買賣交易時，應檢附健檢評估報告，解除民眾對於住宅結構安全疑慮。對此，民進黨立委郭正亮今（22）日表示，老屋健檢的作法不是打房，是打到窮苦老百姓，因為老屋健檢大概都是一百萬起跳，坦白說，台北市住在30年老屋裡面的，那些市民的經濟能力都不是太好，尤其在老舊社區，像大同、萬華、士林、北投非常多，要做這樣的政策規畫，至少應該先走基層再來思考。 郭正亮說，打房是針對高所得或投資客，比如說台北市超過30年的老屋有54萬戶，自辦都更成功的只有26戶，新北市老舊房屋超過30年的是64萬戶，自辦都更成功的只有9戶，一定要有很大的開發集團介入，才有可能都更，現在看到的都是都更不順利，一般人還是私底下做交易，如果有安檢的要求，坦白說交易會增加相當大的困難度，因為他負擔不起。 國民黨立委林德福表示，一個政策要端出來要很成熟，30年以上的房屋，未來的健檢費用要怎麼辦？政府要是沒有配套，會讓原本的美意變擾民。 林德福說，不如政府設一個健檢單位，在銷售以前，專門做一些健檢，而且收的費用很低，這才是一番美意，不能因為老屋健檢的要求，讓買賣雙方未蒙其利、先受其害，所以還是要有一些配套，不然冒然推出政策，會衍生很多後遺症和問題。 國民黨立院黨團副書記長李彥秀指出，相信內政部是立意良善，但是增加的費用和成本，到底是中央或地方、還是所有權人買單，對後續房市的影響有待觀察。 李彥秀強調，無論是老屋重建或整建，還是必須要回到都更，才是真正解決問題的方法，而且反過來想，難道老屋不買賣，安全就不重要了嗎？所以內政部的善意，要有比較完整的配套措施，不是只有在買賣過程，才需做健檢，如果不買賣，內政部的作法是什麼？費用成本要誰來買單？都要說清楚。

媒體年年都說購屋再等等，到底哪時才能買？房屋二胎三胎增貸 0926522899

房市專家、報章媒體每年都提醒消費者「買房再等等」、「明年買」，昨天的標題才說「天龍國房市GG了？降價還是難下手，北市購屋比跌破1%」，今天的標題又改口「回溫了？第二季買賣轉移季增幅創16年新高」，看得民眾霧煞煞，搞不清楚到底什麼時候才能進場買房？ 房價落底時間，建商老闆看法也不一 房市到底要盤整多久？回頭看今年見諸報章的建商大老闆們評估「房市踩到地板價」的時間點，也是看法不一：戴德梁行總經理顏炳立才表示房市還要「緩跌三年、盤整四年」，讓許多購屋族對買房採取保守的觀望態度，深怕自己買在高點；吉家網不動產董事長李同榮則認為2017年第四季房價就會落底，而2018〜2020年房市則回歸基本面，跟隨著經濟成長起伏；冠德企業董事長馬玉山則向聯合報表示，預計今年底房市就會築底完成，回歸基本盤；東森房屋董事長王應傑則在《數字台灣》節目中表示，房價何時落底沒有絕對的答案。 中信房屋在購屋意願民調中則發現，認為房價將在2016年底落底的有三成民眾，同時也有三成佔比認為底部在2018年。 專家：已進低檔，買房「按自己計畫走」就好 「真的不會突然有房市泡沫化的那一天！換個角度你是賣方，會突然一覺醒來把房子跳樓大拍賣嗎？」房價跌，但誰也料不準盡頭在何處，房市名嘴陳高超表示，至少是「進行式」，未來量縮價跌的房市下修的曲線已經確立，但因為利率四連降的低利環境，加上限貸令解禁，讓房價很難「一次跌到位」，而是以「軟著陸」的方式慢慢下修、磨合到買賣雙方的共識點。 整體來說，中古市場下修明顯，預售市場因為土地與構造成本攀升的關係，建商開價雖然受大環境影響傾向保守、收斂，但仍會小漲一點點。 大家房屋企研室主任朗美囡則建議：剛性需求的購屋客千萬不要只等不買，一直去期待建商跟專家都抓不準的絕對低點。只要認知到房市已進入相對低檔，掌握挑好房的法則，跟合情合理的砍價撇步，跟著自身需求和計畫走，趁勢出擊，買在相對低檔，才是當前的購屋王道。 年年都說買房等明年，民眾：到底是民國幾年？ 網友抱怨電視上的房產名嘴每年都要民眾「今年多比較，明年再來買」，結果過了一年又是這句，都不知道到底要等到民國幾年才能進場買房？這樣心聲甚至被綜藝節目拿來當「梗」嘲諷。 衛視中文台綜藝節目「瘋神無雙」，就讓藝人陳為民飾演的總編在報稿會議中，聽到記者講出「未來房價恐下修，買房還要再等等」的標題，馬上理智斷線拿出記者歷年寫過的文章，包括2006年「明年房價恐下修，民眾買房莫急躁」、2007年「房市過熱即將修正，民眾切勿 急著買在高點」、2008年「房市恐有下修空間，民眾勿急」、2009年「明年政府新政策，買房可以再等等」、2010年「買房投資明年可，民眾切莫急下手」，並要記者告訴大家「每年都不能買、每年都要明年買，我們民眾到底什麼時候可以買房？」讓底下討論串的網友大呼「中肯到不行」，也有網友說看到台灣現在的高房價「真的讓他快吐了」，但下方馬上有人吐槽「台灣人愛買房子，又要台北市的，還以帝寶為標的，當然買不成」。

30年老屋買賣要健檢 房市被打趴

內政部次長花敬群說，未來一、兩年內，30年以上的老屋在買賣時，應強制辦理耐震能力評估，且交易時應檢附評估結果。22日桃園市議會都發局工作報告，議員都認為政策過於草率、配套措施不足，雖然都發局長解釋中央只是先公布政策資訊討論，後續會有配套措施，但幾位市議員憂心，若貿然上路，恐衝擊房市賣壓已經相當高的桃園。 根據內政部資料，桃園平均屋齡23.92年，30年以上有25.3萬棟。市議員萬美玲說，賣房子不是賣菜！不是說幾天後就賣出，賣房子可能長達半年、一年，而30年老屋健檢有效時間有多長必須說清楚。她也提醒，中央政府政策草率，但地方政府可以想到更貼近民意、時事的方式執行。 「中古屋炒房問題相對低，大部分以民生需求為主」萬美玲指出，桃園近年人口變動率高，新成屋建設不斷，房屋的需求率仍大。雖然政府美意是讓買屋者安心，但沒配套措施貿然上路，恐對桃園房市影響甚鉅。加上全台房市冷，桃園中古屋買賣房市可能完全被打趴調。 「應該從新定義何謂老屋？」市議員彭俊豪則認為，行政院主計總處財產標準分類公家機關使用年限為60年，雖然是耐用年限參考值，但30年房子算不算老屋，還有很大的討論空間。 都發局長盧維屏表示，中央丟出的賣屋附上健檢證明勢必要有配套，其中問題包括健檢費用、認證、買賣糾紛等。在沒有法源的狀況下是屬於鼓勵性質。 「健檢與房市交易先不要掛勾。」盧維屏說，應該單純看健檢項目，或許民眾會疑慮為何健檢？但房子未來一定會老舊，做階段檢查是好的。 對於桃園市老屋健檢推廣，市議員劉曾玉春說，老屋有無問題與危險性，住的人很清楚。以桃園老屋健檢推動到目前為止只有900多件，表示需求並不多，並認為這是「自己找自己麻煩」。 市議員邱素芬提醒，民眾對建築物耐震評估的觀念還是不太清楚，一般個體戶與有管委會的住宅區資訊上還是有落差，市府應該加強輔導成效。

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房市低迷 房仲業年底恐再倒3千家 房市低迷，永慶房產集團董事長孫慶餘悲觀預估，2016年底房仲業倒店家數將逼近50%，和高峰時期7000家相比，腰斬3000家，不少房仲經紀人，放起無薪假，或者直接轉職，而房產專家田大權，則是投資副業賣起花茶，面對交易量下滑，他認為錯誤的稅制，讓市場慘跌，政府不應該無動於衷。 房產專家田大權：「養生最簡單方式，就是要簡單有效，甚麼最快喝的最快。」 講起茶經頭頭是道，房產專家田大權，投資副業，賣起五行花茶。 泡起茶來一點也不生疏，田大權和朋友研究不少時間，依照金木水火土的特性推出不同花茶，送禮自用兩相宜，趕在中秋節前忙著出貨，現在田大權一半精力都放在副業，因為房市實在不好，他把矛頭指向錯誤的稅制。 房產專家田大權：「現在就是說這邊想到做這邊，那邊想到就改那邊，變成我看不到一個整體藍圖，政府應該要看一下，這個產業不是人嗎，這個產業從業人員，難道沒有失業問題嗎，好像覺得打房是應該的，這些都無所謂房仲業朋友，吃不下飯怎樣都覺得餓死活該，我覺得這應該要再考慮一下。」 從奢侈稅、房地合一稅，到現在房屋稅也要提高，蛋黃區房仲門市，每月成交2件，不少經紀人放無薪假，甚直直接轉職，而房仲店數一家家關門，根據房仲全聯會統計，全盛時期有7500家，2015年底只剩下6000家，現在永慶房產集團董事長孫慶餘，更悲觀預估，2016年底房仲業要再倒3000家！ 房仲全聯會榮譽理事長李同榮：「量縮已經縮到正常值以下，就代表這產業，已經不容易生存，對於經濟就是一個傷害，包括民生往中下游周邊產業，影響就很大。」 業者無奈表示，拼生存的房仲，只能把店面遷到二樓省店租，或是經營海外房地產案件，只是如此一來，大筆資金移轉到海外，對虛弱的台灣經濟，只會更加雪上加霜！（民視新聞于凡、范繼文台北報導）

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