台灣房價「三高」情形嚴重/房屋查封撤回0926522899

現在台灣房地產還未觸底，基本上它的價格還在往下。這次的會議中有幾個重要議題：近期台灣房地產有幾個問題，值得我們去思考。首先，台灣房地產有三高的問題，這三高指的是「高房價」、「高住宅自有率」及「高空屋率」，這三高是有歷史因素。從1970年代後房價就一直漲，使現在出現「高房價」的問題；另外大家覺得必須要有一個安定的住所，所以除了自己買房外，長輩會為子女買房來保障生活，以致這樣子的觀念，造就「高住宅自有率」；最後「高空屋率」就是過分的炒作。 接下來的議題是現在房地產的狀況是非常精采的，因為去年的買賣交易量竟倒退25年，前年倒退15年，今年我預估還將會倒退15、16年！這樣房地產市場的轉變非常大，是因為1997年香港的回歸和亞洲金融風暴。我們以房地產來講社會主義，若要達到均貧或均富的話，政府職責是用豪宅（高級住宅）的稅金來補貼給較低階層的人民，來達到均貧（均富）。 接著要特別跟各位報告，房地產的結構性改變跟稅制重要性。在未來到底是V型、U型或L型，哪個是較佳狀態？我的答案是大U型！若這三年內復甦的話是V型，但五年內的話，就應該是U型，5至10年之間應該為大U型，超過10年就會像是日本的L型，L型加上L型就會超過20年，以上這都是值得我們去探討思考的地方。工商時報【本報訊】

北市舊屋翻新 趕不上老化 房屋增貸二胎三胎 0926522899 協助撤銷查封

根據內政部統計顯示，近八年多來，台北市屋齡超過40年房屋從7.2萬戶暴增至26.2萬戶，大增2.6倍，而近年每年拆除數量僅約千戶。業者表示，政府加速推動都更，不過台北市房屋老化問題日益嚴重，翻新效率遠不及老化速度。 根內政部不動產資訊平台資料顯示，從2009年第1季至今約八年多的時間，台北市房屋平均屋齡從26.5年，增加至33.1年，不過40年以上的老屋近八年多來已從7.2萬戶增加至26.2萬戶，增加了將近20萬戶，占台北市住宅存量的近三成。 目前屋齡在30年至40年的房屋約有33.4萬戶，也會在未來十年間屋齡將陸續邁入40年以上，如果未改善房屋老化問題，十年後台北市將有六成的房屋屋齡超過40年。相較於房屋老化快速，但老屋拆除的速度卻極為緩慢，近幾年台北市每年拆照數量僅千餘戶，翻新效率遠不及老化速度。

不幹了！ 逾三成房仲大逃離！

去年建物買賣移轉棟數創下史上新低，僅24.5萬棟，中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會（簡稱房仲全聯會）理事長林正雄高聲疾呼：「打房至今，已有逾三成同行離開市場！」希望「過頭」稅改可以止步。 房仲全聯會理事長林正雄直言：「打房前2002年至2008年台灣平均GDP在4.82％，打房後2011年到2016年，平均值被砍半，剩下2.38％。」顯見房地產對經濟的影響程度，政府不應再漠視。 攤開全國仲介公會資料，發現各縣市會員家數多半衰退，最慘的前六名分別為：宜蘭縣、桃園市、新北市、花蓮縣、彰化縣、台北市，尤其宜蘭縣，今年決定關閉房仲店的家數，比去年多出14.57%，不只雙北不景氣，而是蔓延到全台。 林正雄說：「努力工作存錢買房的人不應被處罰！」如今多數投資客已不復見，房市逐步回歸健康，但另方面，因為民眾對台沒信心，資金大量出走，反而讓經濟下滑，建議打房政策可陸續鬆綁。 全聯會建議，與其廣建社會住宅，不如加碼「青年安心成家購屋優惠貸款」，往高成數、高期數、高寬限期、低利率方向進行，好比由政府補貼金融機構提供高達9成的低利貸款，拉長貸款期限至30年，拉長寬限期至5年，並補助購屋貸款利率低於1%，以幫助年輕人輕鬆購屋，活絡房市增添內需景氣動能。 至為為什麼不主張建社會住宅？林正雄認為，人口越來越少的情況下，若再大量興建社會住宅只會讓原本供給過剩的空屋問題更加嚴重。 林正雄觀察，目前北部區域「新大樓」與「中古大樓」價差明顯縮小，又受到新上路的「房地合一稅」影響，中古屋主轉賣要額外負擔15~45%的高額稅率，但預售、新成屋卻不需要，加上建商祭出分期付款等「低自備方案」降低購屋門檻，未來中古屋主轉賣勢必面臨更大壓力。 新北市不動產仲介經紀商業同業公會理事長張世芳表示，房市不振之際，買賣容易出現兩樣情，舉例來說，板橋豪宅「世界花園橋峰」，六月售出一戶，單坪80萬元高價（實價登錄尚未揭露），總價8000多萬，買主是台商，在美國、中國、台灣都有置產；反觀之前買到淡海新市鎮，如「海洋都心」，一路從2字頭推到3字頭，如今都套在1字頭。張世芳建議，民眾購屋要鎖定都會區，生活機能佳的區域下手，以新北市來說，核心圈的板橋、新莊、三重、中永和等，由於有人口與需求支撐，跌勢不明顯，未來出售，房價才能保值。

購屋族注意 4種房子易跌難漲

房子買了就得抱一輩子嗎？樂居科技建議，如果擁有這4種類型的房子，可能轉手困難、易跌難漲，加上現在新成屋跟中古屋價差縮小，最建議持有公寓四、五樓者，可以考慮換屋。 辛辛苦苦賺來的錢，好不容易買了房子，這些房子真的能夠一直持有嗎？樂居科技創辦人李奕農就分析，雖然長期持有房地產可以有節稅、增值跟使用的功能，但是政策方向或是趨勢轉變，轉手困難且可能漲少跌多，如果持有下列四種類型的房地產，建議可以考慮轉手出脫。 第一種是公寓四、五樓。李奕農分析，老年化社會日益嚴重，年紀大了還是得有房子住，年長者行動不便就是第一個難題。再者，如果想要參與都更，由於人數越少越容易洽談成功，住在越高樓層的公寓相對來說較為不利。李奕農認為，低價雖可以吸引年輕人買進，但是綜合各項因素，未來可能易跌難漲。 此外，內政部日前宣布，二○一八年開始，屋簷、雨遮都不列入房屋坪數登記跟計價。李奕農認為，高公設比或是虛公設比高的大樓，房價都有灌水嫌疑，市場接受度也不高，未來真正落實後，這一類房屋的價格勢必會受到新一波衝擊。 第三種不該長期持有的則是地上權住宅，雖然僅市價七成，但是「一高二低」高持有成本、低增值空間跟低流通性才是真正問題。 李奕農分析，雖然不用繳千分之二的地價稅，但是要繳地租約三點五至五％，兩者差距最高達二十五倍，政府一但調高公告地價，地租支出將成為另外一股財務壓力。 而地上權住宅由於沒有權狀，申請貸款時，先從銀行貸給建商、建商再貸給購屋主，一般而言都需要三%以上的利率，也較二○一六年一點七至一點九％利率要高出許多。 地上權住宅若想要出售，獲利將併入綜所稅，與房屋稅的分離課稅稅制不同，房屋價格越高對持有者越不利。 根據統計，只有三成民眾能接受地上權住宅，如果年限到期時才想釋出，價格勢必越壓越低，轉手困難，不適合一般人長期持有。 最後一種則是區位不佳的房子，李奕農認為，這些地方雖然可以投資，但是適合投資的是「土地」，也許未來可能獲得新公共建設或是重要道路加持，地價漲幅可能高達百倍，但是房子的土地持分小，受益相對也很有限，不建議長期持有。

雙北蛋黃區房價 抗跌神話破滅

工商時報【陳宥臻、方明╱台北報導】 雙北市蛋黃區房價破了！最新實價登錄資料顯示，近2年台北市各行政區成交價，以中山區跌最多，達12％；新北市以板橋區最慘烈，跌幅18％。蛋黃區房價抗跌神話破滅，雙北市中山、信義、板橋和中和區房價慘綠，跌幅皆超過2位數。 全國不動產企研室觀察2016年前11月實價登錄資料，與2014年同期房價相較，雙北市蛋黃10區房價跌幅排名，摔得最慘烈行政區，為板橋區，跌幅達18％，修正幅度最小者為新北新店區僅微幅修1％。 整體而言，雙北10大蛋黃區，松山、大安、信義、中山、中正、板橋、永和、新店、中和和三重，這2年來房價全數下跌，其中，又以板橋、中和、中山以及信義跌最兇，減幅都逾10％以上。 家住中和的蔡小姐無奈表示，房價跌了好一陣子，最近想換屋，但發覺看了2個多月，理想標的雖降價了，但現在居住的舊宅房價跟跌，想換屋，還須再等等，多存些錢。 全國不動產企研室主任張?勻指出，板橋房價下修，主因建商去年在當地搶先推出破盤價建案搶市，受比價趨勢影響，民眾往低單價、低總價產品靠攏，甚至迫使區域屋主下修售屋底價，加上豪宅成交量低，無法拉抬整體交易單價。 反觀新店房價抗跌，全國不動產新店大坪林加盟店店長黃文欽分析，新店地區向來無重大交通建設議題，呈現緩漲緩跌趨勢，且目前區內並無供給過剩問題，建案不須讓利殺出，加自住客源穩定，所以房價相對穩健。 面對蛋黃區房價也跌的鼻青臉腫，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德認為，房市最恐慌的時期已過，2014年是轉折期、2015年急跌、2016年緩跌，2017年預估應可走出冰凍庫，房市開始退冰。 長期觀察新案市場的《住展雜誌》企研室經理何世昌表示，新北市新建案跌幅較大的是板橋、中永和等地，主因是漲多回吐，加上板橋有江翠重劃區個案有感讓利，價格與中古屋價格差距不大，拉低整體房價，但成交量有起色。 新案市場而言，永和從每坪6字頭降到5字頭 中和從5字頭回到4字頭 新莊從5字頭跌到4字頭，板橋是近6字頭尾，跌到5字頭初頭。另何世昌認為，北市是蛋黃區先跌，接著蛋白區補跌，後者跌幅約在5∼10％不等。

金管會提「金融建言白皮書」 擬定7大方向政策目標

金管會對於金融總會整合各金融業公會及金融周邊單位的政策建議，在今 (25) 日由主委李瑞倉主持舉行「金融建言白皮書」會議，最後訂出 7 大方向。 「金融建言白皮書」會議包括金融總會理事長施俊吉、銀行公會理事長呂桔誠、證券商公會理事長簡鴻文、壽險公會理事長黃調貴，及其他金融業公會理事長與周邊單位董事長代表等計 20 人親自出席。 「金融建言白皮書」參採金融總會的建議如下： (一) 引導資金支持實體經濟發展方面：鼓勵保險業資金投資國內資本市場，完成保險業投資國內股票及 ETF 之風險係數調整；為鼓勵保險業資金投入公共建設，已修法放寬保險業擔任董事監察人之限制。 (二) 打造亞太資產管理中心方面：已開放 OSU 辦理其他與證券相關外匯業務，得以該客戶存放於 OSU 辦理帳戶保管業務所開立之外匯存款專戶收付之；已開放證券商得與結構型商品管理規則所定專業機構投資人及高淨值投資法人買賣外幣計價之結構型債券。 (三) 深化金融數位方面：持續推動金融科技發展計畫；已修正「金融機構辦理電子銀行業務安全控管作業基準」，新戶可於線上申辦信用卡；為便利客戶開立第三類之數位存款帳戶，已請財金公司研議跨行身分驗證機制；新增開放銀行線上申辦貸款種類及新增交易對象；已完成四階段開放保險業辦理網路投保，放寬投保險種及額度，將持續推動。 (四) 深化資本市場方面：為合理資本市場稅制，已協調財政部同意停徵公司債、金融債券及債券 ETF 證券交易稅部分，證券交易稅條例修正草案業送立法院審議。 (五) 檢討相關法規及適度放寬金融業務方面：鼓勵金融機構辦理不動產逆向抵押貸款業務，毋須適用備抵呆帳提存比率至少達 1.5% 之規定。 (六) 善盡企業社會責任方面：已將編製我國上市 (櫃) 公司永續性指數納入工作項目。 (七) 調整稅務法規及國際規範適用：已就我國產業及金融業適用 IFRS 9 之時程進行評估，預計於 105 年底完成評估後對外發布。 金管會表示，至於未參採之建言，部分涉及跨部會，金管會將評估後再適時與相關部會進行溝通；部分是基於風險考量、消費者爭議等目前評估尚須研議事項，未來將視適當時機再予檢討。

地價稅的是與非

工商時報【黃昭閔正心不動產估價師聯合事務所所長】 最近房屋持有稅問題炒得沸沸揚揚，彷彿一波房屋稅未平，隨著11月份的地價稅開徵另一波抗稅浪潮又起，當然大家都知道納稅乃國民應盡之義務，尤其在憲法保障人民財產權之下，為滿足生活品質與居住權利，合理的不動產稅收勢在必行，只是我國的稅制從制度面到執行面，因為政治、人為因素搞得千瘡百孔，只要讓老百姓覺得政府有感加稅，不論是非一定群起激憤，階級對立分配正義的戲碼不知要耗費多少的社會成本，本文試圖以專業、客觀第三人的角度，提供地價稅問題剖析及解決方案。 我們繳交的地價稅額原則是由稅基乘上稅率而得，由於地價稅採用累進稅率，所以才會產生例如台中市的公告地價平均漲幅38％，但課稅總額卻漲了48％，令人最忿忿不平的是今年的房市十分的蕭條，如果公告地價應隨市價漲跌幅度調整，為何今年暴漲這麼多？其實原因出在公告地價公告時間早在105/1/1發布，但遲至年底1月份才開徵，而地政機關調查買賣實例的時間是在103/9/2∼104/9/1，依各類房價指數來看，整個房地產從103年底市場氛圍才開始緩慢轉變，但許多新成屋的登錄價格多為二年前預售的價格，以至於民眾收到稅單當下的市場氛圍與三年調整一次的價格高峰期成交資料完全兜不攏。更不巧的是，我國實價登錄從101年8月開始申報，正好與前一期的公告地價案例蒐集時間100/9/2∼101/9/1錯開，而前期的市場買賣資料是不公開透明的，各縣市政府基於選票考量，大多會政策性的壓低公告地價，所以，才會產生地政機關在實價登錄前後，查估出來的數據有著大幅度的落差。 不可諱言，整個台灣的房地產價格在這幾年確實有相當大的漲幅，就信義房價指數以九十年為基期相較至今已漲了280％，市價漲了公告地價豈有不漲的道理，就量能課稅原則，當個人在縣市土地總歸戶其達到一定的地價總額，超過累進起點地價時，自然就適用於較高的累進差額稅率，使得高資產的民眾必須多繳一點的稅賦，但對於只擁有單戶的小家庭而言，如果有申請千分之二自用住宅稅率，這一次的調整確實是影響較小。 所以，個人建議既然公告現值與公告地價要往市價邁進，那必須實行地價基準地的制度，修正以往未考慮個別宗地間差異的地價區段查估模式，讓全國近1,500萬筆的土地都能有較細膩的差別地價，尤其區分所有建物的房價因樓層高低不同，自然各戶之間的立體地價也應該有所不同。相信在實價登錄的資料愈完整，查估的技術應也能達成垂直的公平。 在政府課稅的稅基達到合理的市價後，緊接著立法院、財政部門就應隨之展開研修土地稅法，對於弱勢的自住民眾，是否就稅率部分以試算不增加往年平均稅額方式，調整自用住宅稅率，就高資產族的地主，若其土地屬繼承而來，應給予優惠稅率，而對於持有時間長短，也能用差別稅率來給予區分，讓非因買賣取得或是非屬短期投機炒作的土地所有權人，能設計出一個對大家更為公平的課稅機制。 另針對未來出售土地時，土地稅法31條對於因重新規定地價所增繳的地價稅，最高只能扣除土地增值稅額的5％，個人認為也不盡合理，我認為既然漲價歸公的機制已反映在土增稅及房地合一所得稅上，如果因公告地價的調漲，而無法在資本利得稅上作適當的歸扣，當然就會引發地價稅調漲導致地主覺得被扒二層皮的不滿抗爭。 總言之，政府施政必須兼顧賦稅的穩定性，尤其在這房市不景氣的時刻，增加不動產稅收就像在傷口上灑鹽般，痛到要官逼民反的程度，這完全是過去制度缺憾使然的問題，因此，對於不動產稅制的改革，中央政府務必擺在首要位置，邀集產官學界好好的研修，如此才能平息民怨，也不至於讓地方縣市政府變成扭曲制度下的替死鬼。